Preguntas Frecuentes – Compradores

 Por lo general, es fácil obtener la aprobación para un préstamo hipotecario, sin embargo, como todo proceso bancario, es necesario cumplir con una serie de requisitos. Siempre es recomendable que recibas asesoría profesional con el propósito que te guíe en este proceso y así evitar cometer errores.

Existen 3 tipos de préstamos hipotecarios:

•       FHA, también conocido por muchos como Préstamo para primeros compradores, que es un préstamo hipotecario asegurado por la Administración Federal de Viviendas, o sea el Gobierno..
•         El préstamo hipotecario convencional, que a diferencia del FHA, este no está asegurado por ninguna entidad gubernamental. Son préstamos que se realizan únicamente en el sector privado.

·         El préstamo VA, son préstamos dirigidos a los veteranos, miembros en servicio activo y algunos cónyuges de estos. Es un tipo de préstamo asegurado por la Administración de Asuntos de Veteranos y ofrece muchísimas ventajas a los mismos.

 Algunos de los requisitos(aunque no los únicos) para calificar para un préstamo hipotecario son:

• Puntaje de crédito (según las exigencias del mercado en el momento de solicitar el préstamo)
• Tener una proporción aceptable entre ingreso y deuda (DTI Ratio, más adelante explicaremos que es y cómo funciona).
• Contar con fondos suficientes para el pago del Down Payment (Depósito inicial que dependerá del tipo de préstamo que se consiga)
• Contar con fondos suficientes para el pago de los gastos de cierre

Información relevante que se debe tener en cuenta es la capacidad de endeudamiento, es decir la capacidad que existe para poder pagar el préstamo hipotecario, las entidades prestamistas hacen un estudio para determinar esta capacidad de endeudamiento antes de otorgar el préstamo, algunos factores que entran en estudio son: puntaje de crédito, situación laboral, ahorros, comportamiento de pago con deudas anteriores, valor de los bienes, ingresos, gastos, entre otros.

El PMI o también conocido como seguro hipotecario privado, es un tipo de seguro hipotecario que pueden llegar exigir las entidades que pague usted, si cuenta con un préstamo. Funciona igual que otros seguros, el PMI protege a la entidad prestamista en el caso de que por algún motivo deje de realizar los pagos del préstamo hecho a usted.

Generalmente, dicho seguro se les exige a los compradores de vivienda que cuentan con un pago inicial inferior al 20% del valor total de la compra de la vivienda.

Es un monto adicional, además de los intereses que se deben pagar por la hipoteca

El valor del PMI es variable, este depende del puntaje del crédito que tenga el comprador y el pago inicial, recordemos que el PMI asegura a la entidad prestamista del no pago del préstamo otorgado, entre menos puntaje exista, significa que el comportamiento de pago no ha sido constante. Es un monto adicional, además de los intereses que se deben pagar por la hipoteca. También depende del pago inicial, sin embargo, este costo está entre el 0.3 y el 1.5% del valor anual del préstamo otorgado.

Como lo mencionamos anteriormente, el PMI o MIP, conocido como el seguro hipotecario privado, se necesita y debe adquirirse cuando el comprador cuenta con un pago inicial inferior al 20% del valor total de la compra de la vivienda. Para que lo entiendas de una forma más fácil te daremos un ejemplo, si la casa que deseas comprar tiene un valor de $150.000 y tu pago inicial es de $22.500, que corresponde al 15% del valor total, el préstamo que adquieres sería por $127.500, es decir el 85%, en este caso sería necesario el PMI.

Como ya te explicamos, la manera de poder evitar pagar el PMI o MIP al momento de adquirir tu préstamo hipotecario, es teniendo el pago inicial igual o superior al 20% total de la compra de vivienda. Es decir, si la vivienda tiene un costo total de $120.000 y cuentas para el pago inicial con $24.000 que corresponde al 20%, el préstamo que requieres es de $96.000 que es el 80%, en este caso no tendrías que pagar el seguro hipotecario privado o PMI.

Sin embargo, existen alternativas para poder eliminar el PMI o MIP, si ya se ha adquirido; a continuación, te explicaremos algunas opciones que puedes tener en cuenta.

(HPA, por sus siglas in inglés) también conocido como la Ley de Protección para el Propietario de Vivienda, ofrece derechos y algunas alternativas para poder eliminar el PMI o MIP del préstamo hipotecario:

1. Cancelación del PMI:

Se puede solicitar la cancelación del PMI de forma anticipada si has realizado pagos extras que te ayuden a reducir el saldo de la hipoteca al 80% del valor total de la vivienda. Para ello existen algunos requisitos para tener en cuenta:

• La solicitud se debe hacer por escrito.
• Estar al día en los pagos.
• Tener un buen historial de pagos.
• Certificar que no tienes una segunda hipoteca sobre tu vivienda.
• Presentar un avalúo donde se certifique que el valor de la propiedad no está por debajo del valor original de la vivienda.

2. Cancelación final o automática del PMI:

• Se debe tener en cuenta que la entidad prestamista está en la obligación de cancelar el PMI, así no se haya hecho la solicitud previamente, esto sucederá en la fecha prevista, cuando el saldo del valor total adeudado esté por debajo del 78% del valor original de la vivienda. Esto, siempre y cuando te encuentres al día en tus pagos en la fecha de cancelación.

•    Cuando se adquiere el préstamo hipotecario se hace por un periodo determinado a pagar o plan de amortización, por ejemplo 20 años, en este tiempo se debe haber hecho el pago y cancelación total del préstamo adquirido. Cuando se llega al punto medio del plan de amortización (10 años), se está al día en los pagos mensuales y aunque no se haya llegado al 78% del valor total de la vivienda, el prestamista al haber pasado un mes de cumplirse con el punto medio del plan de amortización, deberá terminar con el PMI.

La tasa de interés es un porcentaje que cobran las entidades financieras de un crédito o préstamo. Se determina según el monto prestado y el tiempo programado a pagar.

Actualmente, la tasa de interés en Estados Unidos para un crédito hipotecario está entre el 3% y 5%.

El monto del préstamo otorgado, el plazo definido para el pago de dicho préstamo, la tasa de interés y el pago o depósito inicial influye en la tasa de intereses a pagar, estos son los factores que determinan el cálculo para los pagos mensuales.

Sin embargo, se debe tener en cuenta si existe algún seguro de hipoteca y éste aumentaría el valor de la cuota a pagar.

Todo esto se define en el momento de solicitar el préstamo ante la entidad financiera o prestamista.

Capital: El monto prestado.

Intereses: Es un porcentaje que cobra mensualmente el prestamista por el préstamo hecho, el valor se define según el plazo a pagar la totalidad del préstamo.

El pago mensual de la hipoteca se compone con el pago del capital + intereses.

El Down Payment o depósito inicial es la cantidad de dinero que pagas al inicio de tu préstamo hipotecario; este varía según el monto prestado y las condiciones del prestamista o entidad.

Por lo general, el depósito inicial entre mayor sea, menor será la tasa de interés que tendrás que pagar.

Lo ideal es que el depósito inicial o Down Payment sea igual o superior al 20% del valor total de la vivienda a comprar, si no tienes este monto el prestamista te exigirá la compra del seguro hipotecario privado o PMI.

Para que lo entiendas de una forma más fácil te daremos un ejemplo, si la casa que deseas comprar tiene un valor de $150.000 y tu pago inicial es de $22.500, que corresponde al 15% del valor total, el préstamo que adquieres sería por $127.500, es decir el 85%, en este caso sería necesario el PMI.

Anteriormente hemos ido relacionando algunos de los programas que ofrece el gobierno, ahora daremos detalle para que los conozcas mejor:

1. Programa de préstamos FHA: Es un préstamo hipotecario asegurado por la Administración Federal de Viviendas, que facilita un tanto la posibilidad de convertirse en propietario de su viviendas a aquellas personas que cuentan con pocos fondos para el pago del down payment, tienen mayores niveles de deuda con respecto a sus ingresos, y su puntaje de crédito no es óptimo.
2. Programa de préstamos USDA: Está dirigido a personas de bajos ingresos de zonas rurales. Este programa está garantizado ciento por ciento, por el Departamento de Agricultura de EE.UU.
3. Programa de préstamos VA: Son préstamos dirigidos a los veteranos, miembros en servicio activo y sus familias, no requiere el pago inicial. Va respaldado en su totalidad por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU y ofrece muchísimos beneficios solo reservados para aquellos que sirven al país en el ejército, la marina u otros cuerpos similares.
4. Programa de hipotecas con eficiencia energética: Permite en un préstamo primario por adelantado combinar mejoras de eficiencia energética. Está respaldado por el programa de préstamos de FHA y el programa VA.
5. Programas y subsidios para primeros compradores: Varias ciudades y estados, ofrecen subsidios y programas de asistencia en el down payment y otros para primeros compradores, es solo cuestión de averiguar como un primer comprador puede aprovechar y beneficiarse de dichos programas.
6. Programa de préstamos de Freddie Mac: Solamente requiere un 3% de cuota inicial para préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac. Es ideal para aquellas personas que cuentan con un crédito fuerte.

7.    Préstamos para nativos americanos: Este programa ofrece préstamos para vivienda a aquellos veteranos nativos americanos quienes reúnan las condiciones para compra, renovación o construcción en terrenos de fideicomiso federal. Es respaldado por la Administración de Veteranos (VA).

Hablando de beneficios para la compra de vivienda, los veteranos del ejército pueden aplicar al programa de préstamos VA, que va dirigido especialmente a los veteranos del ejército y miembros activos. Como beneficios, tienen tasas de interés muy bajas en comparación de otros programas de préstamos, no requieren pago de cuota inicial y tampoco exige puntaje crediticio mínimo.

Para acceder a los beneficios de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, se debe tener en cuenta algunos requisitos:

• Verificar tu puntaje de crédito, mantenerlo de forma adecuada, ya sea reduciendo o cancelando cualquier deuda existente.
• Se debe tener en cuenta que exista una capacidad suficiente de endeudamiento, es decir, que no haya demasiadas deudas previas.
• Prever el dinero suficiente ahorrado para el pago inicial.
• Obtener una pre aprobación; este sirve para tener una idea clara de cuánto dinero se puede recibir con el crédito hipotecario.
• Al conocer el monto aproximado que se recibirá, se puede empezar a mirar las casas a las que se aspira para la compra.

• Si soy una persona con discapacidad, ¿puedo aun así comprar casa?

Actualmente existen 2 programas del gobierno con los cuales se pueden acceder a una subvención o ayuda económica para aquellas personas con discapacidad:

• • SAH, es la Subvención para Viviendas Especialmente Adaptadas.

• SHA, es la Subvención para Adaptaciones Especiales para una Vivienda.

Estas subvenciones tienen como propósito ayudar a vivir de forma independiente, sin ningún tipo de barreras a las personas con discapacidad.

Al declararse en bancarrota, se ve afectado de forma negativa el puntaje de crédito, como lo hemos mencionado anteriormente, este puntaje es uno de los requisitos principales para poder obtener un crédito hipotecario.

Dicho reporte negativo puede permanecer durante años.

Para poder acceder a compra de vivienda debe seguir algunos pasos que pueden ayudar luego de haber presentado bancarrota:

• Revisar todas las deudas y reparar el crédito, es decir poner en ceros la deuda.
• Para reconstruir el crédito, luego de saldar las deudas anteriores, la posibilidad más acertada es adquirir una tarjeta de crédito, cada pago oportuno que se haga ayuda a ir construyendo el crédito nuevamente.
• Mantener al día los pagos.
• En lo posible, tratar de mantener el saldo en un monto no inferior al 20% del total que tenga disponible en la tarjeta de crédito.
• Se debe demostrar una estabilidad económica para dar por finalizada la bancarrota y así poder acceder a la aprobación de una hipoteca, una de las mejores formas es ahorrando, cabe recordar que lo ideal es poder tener el dinero suficiente para un pago inicial.
• Después de una bancarrota, ¿Qué tiempo debe pasar antes de poder calificar para un préstamo nuevamente?

Generalmente, al declararse en bancarrota, se ve afectado de forma negativa el puntaje de crédito, dicho reporte negativo puede permanecer durante 10 años. Sin embargo, con una estrategia adecuada, es posible limpiar este reporte negativo, reducir el tiempo y poder adquirir un crédito nuevamente.

Una de las recomendaciones es que, al saldar las deudas, se adquiera una tarjeta de crédito, se deben mantener los pagos al día, si hay atraso en los pagos en fechas recientes, afectará más que los retrasos que pudieran existir años atrás.

Entre más cumplimento exista, perjudicará menos el puntaje de crédito.

Mantener el saldo en un monto no inferior al 20% del total que tenga disponible en la tarjeta de crédito.

Al manejar una buena estrategia, existe la posibilidad de sacar en un año el reporte negativo que pueda existir, este varía de acuerdo a su puntaje e historia crediticia en general.

No es cierto, las entidades financieras o prestamistas se fijarán en tu historial de pagos, comportamiento de pago con tus deudas previas y así mismo en el puntaje crediticio, al momento de otorgar un préstamo verificarán esto y determinan el monto a prestar.

Lo más importante al momento de solicitar un préstamo hipotecario, antes de un ingreso económico grande, es tener en cuenta la capacidad de endeudamiento que tengas y organizar tus finanzas para poder cumplir con todas tus obligaciones económicas.

Te damos algunas sugerencias que puedes tener en cuenta al momento de solicitar tu préstamo para la compra de vivienda:

• Verifica tu puntaje de crédito, mantenerlo de forma adecuada, ya sea reduciendo o cancelando cualquier deuda existente.
• Ten en cuenta que exista una capacidad suficiente de endeudamiento, es decir, que no haya demasiadas deudas previas.
• Prever el dinero suficiente ahorrado para el pago inicial.
• Obtener una preaprobación; esto sirve para tener una idea clara de cuánto dinero se puede recibir con el crédito hipotecario.

•    Al conocer el monto aproximado que se recibirá, se puede empezar a mirar las casas a las que se aspira para la compra.

 La relación Deuda-Ingreso o Debt to Income, (DTI) por sus siglas en inglés, es la información que recaudan los prestamistas para evaluar y determinar el riesgo que tomas al asumir una nueva deuda, es decir tu capacidad de endeudamiento frente a tus ingresos.

Para que puedas hacer un cálculo de tu DTI, debes hacer la suma de todos tus gastos mensuales (deudas) y luego los divides con tus ingresos mensuales, debes tener en cuenta que tus ingresos son antes de impuestos.

 Antes de la aprobación de un préstamo, los prestamistas verifican tu DTI o relación Deuda-Ingreso, la siguiente fórmula es la que se considera a tener en cuenta como los elementos que componen el DTI:

Relación Deuda-Ingreso = Gastos mensuales totales (deudas) ➗ ingresos mensuales totales (antes de impuestos)

El resultado lo multiplicas por 100 y allí obtendrás el porcentaje de la relación Deuda-Ingreso.

 Para hallar el porcentaje de la relación Deuda-Ingreso, debes usar la siguiente fórmula:

Relación Deuda-Ingreso = Gastos mensuales totales (deudas) ➗ ingresos mensuales totales (antes de impuestos)

El resultado lo multiplicas por 100 y allí obtendrás el porcentaje de la relación Deuda-Ingreso.

Lo ideal es un porcentaje bajo, este se considera como la calificación que debes tener para adquirir un préstamo hipotecario.

Si tu resultado es 10%, significa que sólo este porcentaje de tus ingresos es el que se utiliza para cubrir deudas.

En cambio, si tu resultado es del 60% o más, indica que tu capacidad de endeudamiento es mínima debido a exceso de deudas y que este porcentaje de tus ingresos es el que se utiliza para cubrir deudas, dejando muy poco dinero para otros gastos.

Como explicamos anteriormente, los prestamistas verifican su DTI o relación Deuda-Ingreso para evaluar y determinar el riesgo que representa para ellos hacerle un préstamo.

Cuando una institución bancaria está evaluando su caso para concederle un préstamo, analizará en detalle varios elementos de su situación financiera y uno de los más importantes que tienen en cuenta es el porcentaje obtenido luego de sumar sus gastos mensuales y dividirlos entre sus ingresos mensuales totales, este resultado les indicará su capacidad de endeudamiento, el dinero disponible para pagar el nuevo préstamo, así como el dinero que le quedaría disponible después de realizar los pagos mensuales de sus obligaciones.

Debemos tener clara la diferencia que hay entre informe o reporte de crédito y puntaje de crédito, sin embargo, ambos están relacionados, el informe o reporte, indica el comportamiento o historial de pago de tus préstamos, tarjetas de crédito, etc. El puntaje de crédito está relacionado con tu información del reporte de crédito.

Anualmente puedes obtener de forma gratuita un reporte de crédito,en tu reporte o informe verás reflejado tu puntaje, este lo puedes pedir a través de los sitios web de las agencias encargadas de manejar los reportes: Experian, Equifax y TransUnion. Si deseas más de un reporte anual se debe pagar una tarifa.

Para calcular su puntaje de crédito, los buroes de crédito como Equifax, Transunion y Experianl toman en cuenta distintos factores en su historial, por ejemplo:

1.   Cumplimiento de pagos, haber hecho los pagos a tiempo.
2.   Un alto nivel de deudas afecta negativamente su puntaje de crédito, sin embargo, si Ud. mantiene un nivel de utilización de su crédito entre un 30 y un 40% o menos, y no se atrasa en sus pagos, este se mantiene de forma positiva con tu historial de crédito.

3.    La solvencia económica.

El puntaje de crédito está entre un rango de 300 y 850 puntos, 300 sería lo más pobre y 850 el máximo posible.

Para calificar y poder acceder a un préstamo hipotecario una persona debe tener un Puntaje de crédito superior a 640.

Para obtener un beneficio de 3.5% de cuota inicial, Ud. deberá tener un puntaje mínimo de 580.

Los puntajes más altos reflejan un mejor historial de pagos de préstamos y lo hacen a usted elegible para tasas de interés más bajas.

Nota importante: El puntaje de crédito necesario para obtener distintos beneficios, tasas de interés, etc. pueden variar, o sea, en determinado momento las instituciones que regulan este sector pueden incrementar el puntaje necesario para, por ejemplo, calificar para el downpayment del 3.5% en un préstamo FHA, o sea que estos valores pueden variar.